1가구 2주택 기준 및 양도소득세 계산 방법

1가구 2주택 기준 및 양도소득세 계산 방법에 대하여 알아보겠습니다.

부동산을 보유하고 있다가 매매를 진행해서 팔게 되면 양도소득세 라는 세금이 붙게 됩니다.

예를 들어 몇 년 전에 산 오피스텔을 2년만에 1억이라는 프리미엄을 붙여 팔았다면 차익으로 1억이 생기게 됩니다.

이때 해당 1억에 대한 세금을 세법상 양도소득세 라고 정의합니다.

누구나 편하게 쉴 수 있고 잠들 수 있는 나만의 공간, 유일하게 내가 나를 쉬게 해 줄 수 있는 공간인 내 집 마련에 대한 꿈이 있습니다.

하지만 부동산 가격은 날이 갈수록 상승하고 있는 추세인데요.

내 집을 마련하는 것은 힘들지만 또 다른 누군가는 1인 2 주택 3 주택을 가지고 있는 경우도 많이 있습니다.

오늘은 1가구 2주택 기준에 대하여 알아보고 양도소득세 계산 방법 까지 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.


양도소득세 란?

양도소득세
양도소득세

양도소득세란 주택, 건물이나 토지 등 재산을 매입 또는 매매를 하는 소유권 양도를 진행함에 따라 발생을 하는 양도소득 금액에 대해 부과해야 하는 국세를 이야기합니다.

양도소득세에 대해 알아보기 위해서는 우선 양도의 정의에 대해 알고 있어야 합니다.

양도는 자산에 대한 등록과 등기에 상관없는 교환과 매도 법인에 대하여 현물출자 등을 이용하여 해당 자산을 유상으로 이전하는 것을 말합니다. 이때 등기 등록 여부와는 상관없이 진행합니다.

간단하게 해석하면 제 3자에게 자산에 대하여 교환이나 팔 때를 양도라고 칭합니다. 그때 양도성립의 목적으로 특정 자산이 유상으로 이전 되야 합니다.

특정자산이 유상으로 이전(교환, 판매)되면 자산을 판 사람에게는 차익이 생기겠죠? 그 소득에 대하여 세금을 부과하는 것이 바로 양도소득세 입니다.

양도소득세는 재산 양도시 그 차익에 대해 부과되는 세금으로, 매매거래 후 직접 신고·납부해야 합니다.

부동산은 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내 납부하여야 하며 기한 내 납부하지 않을 경우 가산세가 부과될 수 있습니다.


양도소득세 과세 대상

양도소득세 과세대상 은 보통 주택이나 토지 등 부동산, 분양권 등을 양도하는 경우 주로 발생합니다.

또한 부동산뿐만 아니라 부동산에 대한 권리, 그리고 주식, 기타 자산이 포함되며 파생상품과 신탁수익권 등 다양한 곳에 부과될 수 있습니다.

양도소득세 과세 대상 이 되는 범위는 두가지로 나눌 수가 있는데요.

바로 양도로 보는 경우와 양도로 보지 않는 경우입니다.

양도로 보는 경우는 자산의 소유권 이전을 위한 등기등록 관계 없이 매매, 법인 현물출자, 교환 등으로 자산이 유상(대가성)으로 실제 소유권 이전이 되는 경우를 이야기 합니다.

만약 증여자의 부동산에 설정된 채무를 부담하면서 증여가 이루어지는 부담부증여는 수증자(양도를 받는 사람)가 인수하는 채무상당액이 사실상 유상양도의 결과와 같기에 양도에 해당하게 됩니다.

양도로 보지 않는 경우는 신탁해지를 원인으로 소유권 원상회복 되는 경우, 공동소유 토지를 소유자별로 단순히 분할 하는 경우, 도시개발법에 의해 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되는 경우 입니다.

또한 배우자 또는 직계존비속간 매매 양도의 경우 증여로 인정되어 양도소득세가 아닌 증여세가 과세됩니다.


양도소득세 과세 기준

양도소득세 과세 기준
양도소득세 과세 기준

먼저 양도소득세 과세 기준에 대해 알아볼게요.

양도소득세 과세기준은 위의 사진과 같이 8단계 누진세율이 적용되는데, 조정대상지역내 다주택자이거나 비사업용토지의 경우 일반세율에 추가적인 중과세율이 적용되기 때문에 위 양도소득세 과세 기준을 참고하여 주시기 바랍니다.

양도소득세는 보유기간동안 발생한 양도차익에 대해 일괄적으로 과세되는 것이기 때문에 세부담이 크다고 할 수 있는데요.

1가구 2주택 등 다주택자의 중과세율은 2021년 6월 01일 이후로 상향되어 2주택자는 10%에서 20%, 3주택자는 20%에서 30%로 인상되었습니다.


양도소득세 비과세 조건

양도소득세 기본 세율은 위에서 설명한 바와 같이 8단계 누진세율이 적용됩니다.

자산을 양도하면 양도소득세가 과세되는 것이 원칙입니다.

만약 5억에 아파트를 샀는데 8억에 팔게 되면 3억의 매매차익이 발생하게 되고, 이에 대한 세금 즉 주택 양도소득세를 신고 납부해야 합니다.

하지만 예외 없이 부동산 등 주택이나 아파트를 매매하게 되면 양도소득세를 내야하는 것은 아니고 양도소득세 비과세 면제 조건이 있습니다.

1가구 1주택 양도소득세 면제조건 비과세

기존에는 양도세 면제조건이 시가 9억이었지만 2021년 12월 8일부터 시가 12억원 이하로 조정이 되었습니다.

다시 말해 자신이 얼마에 구입을 하여 얼마의 양도차익이 생겼든 12억 이하에 팔게 되면 세금이 없다고 생각하면 되는데 여기에는 몇가지 조건이 있습니다.

  1. 1가구 1주택자로 2년 이상 보유한 경우
  2. 매매 당시 실거래가액이 12억원 이하인 경우
  3. 2017년 8월 3일 이후에 취닥한 경우 그 주택이 조정대상지역에 있었다면 거주기간이 2년 이상인 경우

1가구 2주택 양도소득세 면제조건 비과세

1가구 2주택이라고 해서 양도소득세가 면제 되지 않는 것은 아닙니다.

보통 1주택을 소유하고 있던 세대에서 청약 당첨등의 사유로 기존에 갖고 있던 주택을 팔고 새로운 집으로 이사가는 경우가 있습니다.

그렇지만 대부분 전에 있던 집을 팔고 새집으로 가는 것이 아닌 애매한 시기에 2주택 보유자가 되어버립니다.

정부에서는 이런 경우를 일시적인 비과세 혜택 구간이라고 정의하고 1가구 2주택 양도세 면제 조건을 두고 있습니다.

  1. 신규주택을 취득한 날을 기준으로 3년 내에 종전 주택 양도
  2. 종전 주택을 2년 이상 보유 (조정지역일 경우 2년 이상 거주)
  3. 종전 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 신규주택을 취득한 경우 1년 내 신규주택 입주 및 1년 내 종전 주택 매도
  4. 상속받은 경우 동거봉양을 위해서 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하는 경우
  5. 1주택, 1세대 구성하고 있는 자가 60세 이상 동거봉양을 위해서 세대를 합침으로써 보유하는 경우
  6. 혼인에 의해서 1세대가 2주택을 보유할 경우

1가구 2주택 기준

1가구 2주택 기준
1가구 2주택 기준

갈수록 높아지는 부동산 관련법 때문에 한가구당 보유할 수 있는 주택 수에 대한 기준까지도 제제를 가하고 있습니다.

1가구에 1주택이냐 2주택이냐에 따라서 양도소득세나 비과세 대상에 대한 여부와 취득세 중과 적용 여부가 모두 달라집니다.

1가구 2 주택 양도소득세 자동 계산한다면 더욱 많은 세금을 부과하게 되며 이외에도 취득세, 재산세, 종합부동산세도 포함이 되고 있습니다.

따라서 잘 알아보고 가야 하는데요.

가구의 개념부터 알아보게 되면 조금 더 1가구 2주택 기준에 대해 좀 더 명확하게 알 수 있습니다.

1가구란 현재 등기부등본상 같은 주소지에 가족으로 등재 되어 있는 경우를 뜻합니다. 즉 같은 주소에 살고 있는 직계 존비속 자매 형제등을 일컫는 것이지요.

특별히 2개의 주택을 소유한 것이 아니라면 하나의 가구는 1개의 주택을 소유하고 있다고 표현할 수 있습니다.

2주택은 세대주로 되어 있는 부모님 외에 가족 구성원중에 또다른 주택을 소유하고 있다면 2주택으로 인정 됩니다.

1가구 2주택은 쉽게 이야기 해 직계존속, 직계비속이나 형제 또는 자매와 같이 가족이 동일한 가구가 아닌 또 다른 주택을 보유할 경우를 이야기합니다.

이때 1가구 2주택 기준 은 아래와 같습니다.

  • 등본상 주소지가 다르다고 해도, 같은 집에 거주 중이라면 1가구로 봄.
  • 세대원 중 단 한명이라도 다른 주택을 보유한다면 1가구 2주택으로 간주함.

1가구 2주택 예외 사항 도 있는데 아래와 같습니다.

  • 서울시와 기타 광역시에서는 1억 미만 주택, 그 외 지자체에서는 3억미만의 주택은 1주택으로 간주 하지 않습니다.

1가구 2주택 양도소득세 계산 방법

1가구 2주택 양도소득세 계산
1가구 2주택 양도소득세 계산

1가구 2주택 양도세 는 기본적으로 2개의 주택을 보유 했을 때 하나의 주택을 판매 하게 되면서 발생되는 세금입니다.

따라서 기존 1가구 1주택의 양도소득세 보다는 높은 세율이 부과 되며 조정 지역과 조정 외 지정이라는 패널티가 있어 보다 상향된 세율이 적용됩니다.

21년도 부터는 기존 과세표준 7단계에서 8단계로 조정되면서 1주택 판매금액이 10억이 넘어갔을 때 보다 높은 세율이 적용 됩니다.

이때 양도소득세 단기 보유 세율 이라는 것이 2021년 6월에 신설 되었습니다. 1년 미만은 양도시 양도소득세가 70%, 2년 미만은 양도소득세가 60% 세율이 적용됩니다.

이는 투기꾼들의 무분별한 주거상품 투자로 실수요자가 주택을 구매하지 못하는 사태를 방어하기 위함입니다.

분양권을 양도할 때에도 똑같이 적용되고 지역에 상관없이 적용되기 때문에 단기 수익을 위하여 진행 할 경우 항시 유의해야 합니다.

다주택자가 업무밀집 지구인 조정대상지역에서 주거 상품에 대한 매매가 이루어지면 추가 중과세율이 붙습니다. 2주택 기준 21년 6월부터 기본세율에 +20%가 추가로 적용됩니다.

양도소득세는 양도가액에서 취득가액, 필요경비를 차감 한 양도차익에 부과하게 되는데요.

계산 방법이 다소 복잡하므로 자세한 1가구 2주택 양도소득세는 아래 부동산계산기를 통하여 확인 해볼 수 있습니다.


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